開發商轉型產業地產為何很難成功?

來源:金羊網-新快報 作者:丁燦 發表時間:2018-11-16 09:00

資料圖片

以珠江灣區為核心的粵港澳大灣區,匯聚了廣州、深圳、香港、東莞及珠海等多個港口,同時又聚集了現代服務業、戰略性新興產業及高科技產業,未來產業及灣區的發展前景如何?對于廣佛產業及房地產發展又將帶來什么新機遇?現在不少開發商轉型產業地產為何很多不成功?在6日戴德梁行粵港澳大灣區行業論壇上眾多房地產開發商、產業地產開發商、政府、投資機構代表進行了思維碰撞,大灣區未來的產業發展,除了金融科技之外,就是創新科技和智能制造,而后兩個產業能否發展和提升,主要靠TOD交通系統來推動。

■新快報記者 丁燦

廣州通過傳統產業 可衍生出戰略新興產業

區域機會

深圳是科創前沿,獨角獸企業粵港澳大灣區有21家,14家在深圳。廣州過去是傳統產業為主,最近幾年在戰略新興產業方面加快轉型升級,可以看到未來廣州通過傳統產業衍生出更多的戰略新興產業。通過汽車衍生出新能源汽車,智能制造和節能環保,電子產品衍生出新一代的信息技術,石油化工向新材料新能源發展,廣州在新舊轉變過程中,更多地體現為后來居上。

科創產業如何跟房地產產業結合,眾多的科創公司未來將在哪里,現在又在哪里?戴德梁行粵港澳大灣區業務發展總經理及高級董事江冰河指出,科創企業一種是租用寫字樓,另一種是研發用房,從寫字樓來看,廣州科創企業未來最重要的區域就是琶洲。研發用房在大灣區中,租金相對比較低一點,廣州的研發區域在天河智慧城和廣州科學城。

另外,廣州未來發展的潛力板塊有兩個,包括廣州中新知識城和廣州大學城國際創新城。中新知識城是知識經濟加生物科技,以智能制造為主。廣州大學城是利用12所華南高校,整合發展的高等教育科研創新平臺和孵化基地。

佛山制造業強大

招商引資注重科創項目

佛山市投資促進局局長俞紅平表示,佛山制造業非常強大,佛山的GDP是非常實在的,但創新方面有待提高。佛山市委市政府意識到這一點,在招商引資時特別注重科技創新的項目。美的收購了庫卡后,佛山市促成了美的庫卡智能制造基地,佛山智能裝備也是龍頭產業之一。碧桂園還打造了機器人谷,目標是打造全球機器人最龐大的產業。而這些產業園區需要高品質、世界頂級的產業運營商進入。

佛山是藏富于民的城市,中小企業非常有活力,佛山是很有底蘊和制造業基礎的,星河產業集團產業發展中心總經理吳孟軻認為,佛山完成了多輪財富積累,未來產業升級和發展過程中,具備了向頂端和高端升級的基礎。佛山的智能制造、機器人、新一代信息技術、新材料和汽車電子已經成為廣東省的產業集聚大區。而園區客戶的發展是隨著業務進行布局的,深圳客戶重要的特征是,研發非???,向頂端上升的速度非???,但是生產剝離得也很快。東莞區域承接了深圳的產業制造,承接了深圳很多產業的轉移,需要大量的廠房,不是低端的廠房,而是標準化、具有一定研發配套的廠房。佛山本土發展起來的企業,在試制、生產、研發方面結合起來,產生新的形態。佛山很多的產業園,不再是傳統的陶瓷等模式,而是復合發展的模式。因此對于產品研究和客戶的研究,有很多不同的方向。

沒有抓住產業本質致很多園區慘淡經營

產業運營

大灣區近一兩年出現了很多產業園,其中不少是開發商轉型打造的,但是有些是慘淡經營,光大產業集團副總裁、光大We谷產業園總經理林建強分析稱,這是因為園區沒有抓住產業的本質,還停留在當年做地產的概念,這是完全錯誤的?!叭绻粋€人從地產轉型到產業,這個產業園一般會做得比較好。要把一個園區做好,核心點有幾個問題。企業憑什么要進入你的園區,很多人找房地產中介將企業吸引過來,這是錯誤的,因為定位不同,不是所有的產業都要進入。一個園區主題不清晰,定位不精準,就會將園區做爛。企業進入園區首先有兩個問題,第一是產業定位,比如,我們定位精準,第一期是圍繞電子信息和互聯網為主。第二,如何打造產業生態,企業可以進入這個園區,也可以進入另外一個園區。如果產業生態不好,就不會進入。我們的園區是40萬平方米,以出租為主,強調將運營做到極致,招商就是順水推舟的事?!?林建強認為,園區首先要解決企業憑什么進入,進入后如何提供增值服務,幫企業快速成長,快速發展,這非常關鍵?!斑M入園區后,才是園區運營的開始,針對這種情況,企業進入后,我們有真正的導師團,為企業進行全面的診斷服務,而且是免費提供?!?/p>

另外,需要幫助入園企業解決產業的資源,因此要打造產業園區的上下游企業,與全國的大學研究機構結合起來,將產業資源導給企業。企業有了資源后,企業就可以發展得很快。企業的定位,商業模式的優化,甚至營銷模式的優化,方方面面都需要全方位進行輔導。

現在很多開發商做產業地產,他們為什么做不成功,林建強認為,地產的模式比較簡單,拿地和建設,最后一個步驟就是銷售。產業是相反,將前面三個動作做了一和二后,就開始招商和運營,并不需要地產的支持,需要的是產業的支持,產業孵化器要做得好,要懂得產業的本質和資源,還要知道企業和行業的痛點在哪里,如何幫助企業解決痛點,這才是最關鍵的。真正運營做得好的,并不是房地產出身的,而是做行業研究和理工科的人為主。

既有產業又有地產,開發商如何兼顧收益?

關于產業地產,既有產業,也有地產。作為地產開發商,需要兼顧收益問題。產業培育的階段,不可避免地存在培育期和培育費用,如何衡量兩個標準?

越秀房地產投資信托基金主席林德良表示,這需要長短結合,地產有三類投資模型。其中產業地產就是長周期、穩定型的投資模型,最后需要做金融化退出,實現投資目的。但運營是根本,越秀也在學產業地產,在杭州的項目將產業園分為三類,孵化階段、加速器階段和IPO階段,不同時期給出的政策和租金是不一樣的。孵化器的時候,將租金和管理費作為股權投資,同時杭州政府會有較高的補貼。要用產業鏈的概念進行運營,否則以地產商的角度運營是不夠的。如,白馬服裝城批發只是終端銷售,現在已經從前端的服裝院校、打板設計到最后做成服裝,整個產業鏈全部打通,最后一家一家的公司在白馬服裝市場茁壯成長,孵化成功,最后實現上市,這就是產業地產雙贏的結果。

林建強建議,拿地的時候可以先跟政府談好條件,比如20%做地產,80%做產業,通過地產彌補一部分投入。地產本身具備升值,我們進行融資,相當于資產證券化,從而實現變現。其次,租金也是很大的收入。第三,多層次的股權融資,包括場地入股,基金和產業混合投資。

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開發商轉型產業地產為何很難成功?
金羊網-新快報  作者:丁燦  2018-11-16

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以珠江灣區為核心的粵港澳大灣區,匯聚了廣州、深圳、香港、東莞及珠海等多個港口,同時又聚集了現代服務業、戰略性新興產業及高科技產業,未來產業及灣區的發展前景如何?對于廣佛產業及房地產發展又將帶來什么新機遇?現在不少開發商轉型產業地產為何很多不成功?在6日戴德梁行粵港澳大灣區行業論壇上眾多房地產開發商、產業地產開發商、政府、投資機構代表進行了思維碰撞,大灣區未來的產業發展,除了金融科技之外,就是創新科技和智能制造,而后兩個產業能否發展和提升,主要靠TOD交通系統來推動。

■新快報記者 丁燦

廣州通過傳統產業 可衍生出戰略新興產業

區域機會

深圳是科創前沿,獨角獸企業粵港澳大灣區有21家,14家在深圳。廣州過去是傳統產業為主,最近幾年在戰略新興產業方面加快轉型升級,可以看到未來廣州通過傳統產業衍生出更多的戰略新興產業。通過汽車衍生出新能源汽車,智能制造和節能環保,電子產品衍生出新一代的信息技術,石油化工向新材料新能源發展,廣州在新舊轉變過程中,更多地體現為后來居上。

科創產業如何跟房地產產業結合,眾多的科創公司未來將在哪里,現在又在哪里?戴德梁行粵港澳大灣區業務發展總經理及高級董事江冰河指出,科創企業一種是租用寫字樓,另一種是研發用房,從寫字樓來看,廣州科創企業未來最重要的區域就是琶洲。研發用房在大灣區中,租金相對比較低一點,廣州的研發區域在天河智慧城和廣州科學城。

另外,廣州未來發展的潛力板塊有兩個,包括廣州中新知識城和廣州大學城國際創新城。中新知識城是知識經濟加生物科技,以智能制造為主。廣州大學城是利用12所華南高校,整合發展的高等教育科研創新平臺和孵化基地。

佛山制造業強大

招商引資注重科創項目

佛山市投資促進局局長俞紅平表示,佛山制造業非常強大,佛山的GDP是非常實在的,但創新方面有待提高。佛山市委市政府意識到這一點,在招商引資時特別注重科技創新的項目。美的收購了庫卡后,佛山市促成了美的庫卡智能制造基地,佛山智能裝備也是龍頭產業之一。碧桂園還打造了機器人谷,目標是打造全球機器人最龐大的產業。而這些產業園區需要高品質、世界頂級的產業運營商進入。

佛山是藏富于民的城市,中小企業非常有活力,佛山是很有底蘊和制造業基礎的,星河產業集團產業發展中心總經理吳孟軻認為,佛山完成了多輪財富積累,未來產業升級和發展過程中,具備了向頂端和高端升級的基礎。佛山的智能制造、機器人、新一代信息技術、新材料和汽車電子已經成為廣東省的產業集聚大區。而園區客戶的發展是隨著業務進行布局的,深圳客戶重要的特征是,研發非???,向頂端上升的速度非???,但是生產剝離得也很快。東莞區域承接了深圳的產業制造,承接了深圳很多產業的轉移,需要大量的廠房,不是低端的廠房,而是標準化、具有一定研發配套的廠房。佛山本土發展起來的企業,在試制、生產、研發方面結合起來,產生新的形態。佛山很多的產業園,不再是傳統的陶瓷等模式,而是復合發展的模式。因此對于產品研究和客戶的研究,有很多不同的方向。

沒有抓住產業本質致很多園區慘淡經營

產業運營

大灣區近一兩年出現了很多產業園,其中不少是開發商轉型打造的,但是有些是慘淡經營,光大產業集團副總裁、光大We谷產業園總經理林建強分析稱,這是因為園區沒有抓住產業的本質,還停留在當年做地產的概念,這是完全錯誤的?!叭绻粋€人從地產轉型到產業,這個產業園一般會做得比較好。要把一個園區做好,核心點有幾個問題。企業憑什么要進入你的園區,很多人找房地產中介將企業吸引過來,這是錯誤的,因為定位不同,不是所有的產業都要進入。一個園區主題不清晰,定位不精準,就會將園區做爛。企業進入園區首先有兩個問題,第一是產業定位,比如,我們定位精準,第一期是圍繞電子信息和互聯網為主。第二,如何打造產業生態,企業可以進入這個園區,也可以進入另外一個園區。如果產業生態不好,就不會進入。我們的園區是40萬平方米,以出租為主,強調將運營做到極致,招商就是順水推舟的事?!?林建強認為,園區首先要解決企業憑什么進入,進入后如何提供增值服務,幫企業快速成長,快速發展,這非常關鍵?!斑M入園區后,才是園區運營的開始,針對這種情況,企業進入后,我們有真正的導師團,為企業進行全面的診斷服務,而且是免費提供?!?/p>

另外,需要幫助入園企業解決產業的資源,因此要打造產業園區的上下游企業,與全國的大學研究機構結合起來,將產業資源導給企業。企業有了資源后,企業就可以發展得很快。企業的定位,商業模式的優化,甚至營銷模式的優化,方方面面都需要全方位進行輔導。

現在很多開發商做產業地產,他們為什么做不成功,林建強認為,地產的模式比較簡單,拿地和建設,最后一個步驟就是銷售。產業是相反,將前面三個動作做了一和二后,就開始招商和運營,并不需要地產的支持,需要的是產業的支持,產業孵化器要做得好,要懂得產業的本質和資源,還要知道企業和行業的痛點在哪里,如何幫助企業解決痛點,這才是最關鍵的。真正運營做得好的,并不是房地產出身的,而是做行業研究和理工科的人為主。

既有產業又有地產,開發商如何兼顧收益?

關于產業地產,既有產業,也有地產。作為地產開發商,需要兼顧收益問題。產業培育的階段,不可避免地存在培育期和培育費用,如何衡量兩個標準?

越秀房地產投資信托基金主席林德良表示,這需要長短結合,地產有三類投資模型。其中產業地產就是長周期、穩定型的投資模型,最后需要做金融化退出,實現投資目的。但運營是根本,越秀也在學產業地產,在杭州的項目將產業園分為三類,孵化階段、加速器階段和IPO階段,不同時期給出的政策和租金是不一樣的。孵化器的時候,將租金和管理費作為股權投資,同時杭州政府會有較高的補貼。要用產業鏈的概念進行運營,否則以地產商的角度運營是不夠的。如,白馬服裝城批發只是終端銷售,現在已經從前端的服裝院校、打板設計到最后做成服裝,整個產業鏈全部打通,最后一家一家的公司在白馬服裝市場茁壯成長,孵化成功,最后實現上市,這就是產業地產雙贏的結果。

林建強建議,拿地的時候可以先跟政府談好條件,比如20%做地產,80%做產業,通過地產彌補一部分投入。地產本身具備升值,我們進行融資,相當于資產證券化,從而實現變現。其次,租金也是很大的收入。第三,多層次的股權融資,包括場地入股,基金和產業混合投資。

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