沖著規劃利好，靈山島3字頭樓價你會埋單嗎？

近日，頗受關注的南沙靈山島再次成為熱門話題。區域內首個開賣的住宅項目金科博翠明珠，售價2.7萬—3.2萬元/平方米，開盤去化七成左右，據悉客戶主要沖著靈山島的規劃利好而去。12月，該片區還有越秀綠城柳岸曉風、越秀天悅江灣、靈山島金茂灣等幾大項目推出市場，3字頭的樓價你會不會埋單？

■新快報記者丁燦

片區價格或穩定在3.1萬—3.2萬元/平方米

11月22日晚，金科博翠明珠開盤，售價2.7萬—3.2萬元/平方米，當天推188套去化七成左右。據克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉介紹，其中天河、番禺和海珠的客戶多一些，南沙本地的占比不高，主要還是沖著靈山島的規劃利好而去。

廣東中原地產項目部總經理黃韜表示,12月該片區陸續入市項目均價會在3.1萬—3.2萬元/平方米站穩。黃韜分析稱，因為配套和交通兌現還需要時間，3-5年入住率不高，如珠江新城當年一樣，需要一個演變過程，拉長遠看8-10年價格有較大上漲空間。靈山島采取海綿城市設計，沿江都是休閑景觀帶，標準和格局高，學校配套落地迅速，島尖寫字樓3-5年已迅速蓋起。因此，目前購買該板塊的多為高端買家。

持類似觀點的肖文曉表示，一個全新開發的區域成熟是需要時間的，從自住來講,一開始肯定會面臨生活氛圍不足、公共配套欠缺的短板，好處是規劃的起點較高，整體性也比較強，將來各方面都很有想象空間。最大的優點就是區位，不管是粵港澳大灣區的幾何核心，抑或是南沙自貿區的發展高地，都展現了它未來的升值潛力，但也意味著這些規劃利好的兌現是需要時間的，也是有不確定性的，而目前的樓價預支了一部分投資前景。

開發周期較長，如有資金需求價格有調整空間

靈山島的區位優勢得到業內眾多人士的認可，廣州世聯市場部經理崔登科認為，雖然靈山島規劃有眾多利好，但在目前行情下，整個市場偏冷，投資客很少，且靈山島的門檻也較高，如果整體市場都放量了，之后南沙會跟著一起放量。

“未來前景不錯，但是配套落地有點慢，區域的城市化進程相對較慢，教育、商業等比較少，最關鍵的是要引入人口，特別是產業人口。目前南沙居住，主要集中在金洲、黃閣，特別是金洲配套相對成熟，而靈山島的配套落地可能需要較長的時間?！?/p>

在崔登科看來，靈山島3字頭的價格依然有調整空間，“每一個項目不是說開盤一次就全部賣光，是有一個開發周期的。例如，可能開發三年，第一年可能是虧損的，但是第二年可能利潤差打平了，第三年就有很好的盈利。價格調整的空間肯定是有的，就看開發商缺不缺錢?！?/p>

近兩年出讓15宗商住商服用地，規劃人口近5萬

自2014年8月啟動建設以來，靈山島尖片區2018年底基本完成基礎設施建設，接下來將逐步完成產業導入。據記者初步統計，近兩年靈山島尖共出讓商住商服用地15宗，其中較高樓面價達17230元/平方米，為佳兆業、金茂競得的兩宗地塊，而近期出讓的2019NJY-12樓面價有所回落，為10981元/平方米，由來自深圳的華豐世紀投資集團競得，按公告要求，華豐須在該地塊成交后30天內與橫瀝鎮七一村村民委員會簽訂開發協議。

根據明珠灣起步區產業發展定位，重點推動金融及總部項目落戶，打造粵港澳大灣區金融集聚區及總部經濟示范區。目前已落戶中交匯通中心、越秀金融國際中心、國際風險投資中心等28個項目，中遠海運華南總部、中聯運通灣區總部、粵財控股金融總部等一批高端產業項目正在接洽，產業集聚效應逐步形成。

去年廣州市國土資源規劃委員會發布實施的《南沙新區明珠灣起步區靈山島尖控制性詳細規劃修改》成果通告，優化靈山島尖城市控制要求，在保持原控規各片區主導功能的基礎上增加用地兼容性同時按照“強化功能集約用地完善設施、提高承載力的原則”進行調整?？紤]交通條件和城市形態，為促進土地集約利用，整體毛容積率由1.02提升為1.32,增加0.3。規劃總用地面積為348.5公頃，建設用地面積324.18公頃，總建筑面積458.43萬平方米，擬容納居住人口4.89萬人。

12月片區內幾大全新項目同臺競爭

據中地行預測統計，12月靈山島尖有幾大全新項目將開盤。其中金科博翠明珠已開盤，售價2.7萬—3.2萬元/平方米，項目開盤首推4棟和6棟洋房單位，戶型涵蓋建面83-143㎡江景洋房。

另外，靈山島金茂灣已開放營銷中心，項目將推68-252㎡二至六房住宅；柳岸曉風首推建面96-140㎡江景三至四房；越秀明珠天悅江灣項目已于11月16日開放營銷中心，首期推4#洋房、9#，10#，11#疊墅產品。