預計11萬套新貨上市,2022廣州樓市供應將保持高位

來源:金羊網 作者:梁棟賢;陳玉霞;徐煒倫 發表時間:2022-01-10 22:42
金羊網  作者:梁棟賢;陳玉霞;徐煒倫  2022-01-10
進入2022年,廣州的一手住宅仍維持在高位,預計將推出11萬套左右的一手住宅

文/羊城晚報全媒體記者 梁棟賢 陳玉霞 徐煒倫

雖然經歷了疫情、調控等情況,但2021年的廣州樓市在穩定的總體氛圍中完美收官,廣州中原地產研究發展部及克而瑞統計的數據均顯示,2021年全年廣州市的一手住宅成交套數約在11萬套左右。進入2022年,廣州的一手住宅仍維持在高位,預計將推出11萬套左右的一手住宅。

2022年廣州樓市供應充足 梁懌韜攝

今年新增供應

或與去年銷售套數相當

廣州中原地產研究發展部及克而瑞的監控數據均顯示,2021年一手住宅的成交套數約為11萬套。機構分析認為,2021年12月份出現大量一手住宅成交,促使年底廣州一手樓市出現了翹尾行情。

雖然第二、第三季度出現了調整,但2021年廣州市一手住宅供應較為充足,全年約11萬套一手住宅的成交量仍是相當不錯,為2017年以來成交量最大的一年。廣州中原地產研究發展部預測,2022年有約11萬套的一手住宅登場,中地行則預測2022年有新貨推出的一手住宅盤有118個之多,無論是新盤還是新貨,亮點都不少(各區的一手住宅供應情況見下表)。

廣州市各區2021年一手住宅成交情況及2022年供應量預測

中心城區供應多

白云17新盤扎堆入市

2022年,中心城區全新盤為數不少。

中地行預測,白云區2022年有17個項目入市,其中有些高端項目可關注,如金沙洲高地價項目華潤置地金沙瑞府、白云新城的新世界云耀、富力富云山及同和板塊的云裳峯尚、天嵐等盤,吹風價都在6萬元/平方米以上。

2022年的荔灣新貨也不少,預計有9個新項目入市,其中有4個是江景項目;越秀赤沙TOD項目、中海觀澔府、中海江泰路地塊項目、中海蠔殼洲地塊項目、保利天斯地塊項目的上市,則將為海珠區帶來6個新盤,琶洲南區總建筑面積逾88萬平方米的越秀赤沙TOD項目可重點關注,其定位為城市綜合體,還將配建一所36班的九年一貫制學校;越秀區雖然只有一個新盤廣州城投·領越壹號預計推出,但它的樓面地價已是目前廣州最高,為64576元/平方米,故也值得關注。

不過,2022年樓價最高的項目可能會出現在天河。中地行預測,2022年天河將有6個新盤入市,分別位于金融城、牛奶廠、五山板塊,新盤價格將在8萬元/平方米以上,一線望江的合景臻溋名鑄吹風價更達19萬-23萬元/平方米。

近80個項目上新

外圍區域貨量充足

雖然中心區域新盤增加,但今年一手住宅供應量的主力仍是外圍區域,其中增城一直以來就是供貨大戶,加上不限購,對于剛需群體較為友好。2022年預計有27個新盤推出,主要分布在新塘、地鐵21號線沿線和荔湖新城等地。

南沙則預計有18個項目入市,橫瀝島有9個之多,加上目前在售的4個項目,競爭將加大。此外,南沙灣和金洲-焦門兩個板塊各有3個新盤上市,慶盛和靈山島尖兩個板塊分別有2個和1個新盤推出。

黃埔區新貨量也不少,預計將有14個全新項目,其中2021年新貨不多的中新廣州知識城將在2022年迎來爆發,7個項目集中入市,其中包括去年第一次集中供地被搶到搖號的兩個項目。

2022年番禺預計有9個項目入市,近年來幾乎沒有一手住宅面市的廣州南站板塊新貨不少,包括新鴻基南站TOD項目、廣州城投南站項目等。

從化、花都新貨略少,合計預計有11個項目入市??傮w來說,今年廣州一手樓貨量充足。

中區或穩中略升

外圍區域或穩中回調

從總量來講,2022年的一手住宅供應套數和2021年相當,如果仍能供需平衡,那么,樓價預計又會有何變化?

廣州中原研究發展部預測,因為優質標桿項目的入市,越秀、海珠、天河區的樓價或將在均價方面有5%以上的漲幅,其中天河區的漲幅或將達到8%-10%。荔灣和黃埔兩區則價格較為平穩,全年漲幅預計在2%-5%的范圍。

外圍的番禺和南沙樓價以持平為主。白云區北部、從化、增城會有不少開發商采用降價吸引買家的策略,因此預計會有3%-5%的跌幅。受白云北部降價搶占了部分客源的影響,花都區的樓價跌幅可能最大,達5%-8%。

總體而言,中心城區樓價或穩中略升,而外圍區域或穩中回調,全市整體而言樓價基本與2021年持平。

2022年熱門板塊前瞻

中心四區:“豪門”底氣再現 價格不低

2022年,天河、荔灣、海珠和越秀這四個中心區的新盤數量預計約15個,但主要集中在前三區內,區域的產品分化很明顯。相對來說,天河區新貨定位普遍較高,120平方米以上大戶型較多;供應量較多的荔灣區,則相對親民一些,有較多中等面積單位可選。但因2022年新盤的景觀、位置等都相對較有優勢,故新品售價預計不會低。

2022年中心區多高端新貨上市 樓盤供圖

天河:再顯豪門底氣 大平層扎堆

近兩年,因為有珠江花城、保利天匯、天河壹品等主推中小戶型的項目上市,天河區樓市的“親民”形象有所樹立。但到2022年,該區將再顯其“豪門”形象——高端項目將扎堆上市,豪客們可以認真關注了。

今年預計上市的高端項目如僑鑫保利匯景臺、合景臻頤府、合生漫云、臻溋名鑄、珠江天力項目等,其“豪氣”不僅體現在產品設計上,這些新品面積小則120多平方米,大則300多平方米,有些甚至還是復式設計;更體現在新品售價上,從新品起步價約12萬元/平方米的吹風價計算,這里的入市門檻起碼也得1500萬元左右。當然,新品的自然資源也差別較大,除了臻溋名鑄有稀缺江景外,上述其余新盤的自然景觀并無優勢。

荔灣海珠:江景盤不少整體入市門檻比2021年高

2022年,一江兩岸的荔灣和海珠兩區可選新盤新貨也比較多,但整體上看,新品的入市門檻比2021年要高一些。

一是因為新盤中有較多是江景項目,如荔灣區就有廣州濱江上都、幸福中心、星河金橋項目等一線江景盤,海珠區則有招商保利天珺等江景盤,這些項目因為具有江景資源而定位較高,產品面積普遍在100平方米以上,入市門檻起碼要七八百萬元。二是因為2021年將有高價地項目上市,如海珠區越秀赤沙TOD項目,其扣除配建后樓面價約達3.6萬元/平方米;同區的天斯地塊,樓面地價也超4.4萬元/平方米,預計新品樓價也不會低。

所幸,荔灣區還有一些定位相對“親民”的新項目會陸續上市,如廣鋼234地塊、越秀正榮天樾灣、珠實荷景路地塊等,會有90平方米以下戶型上市。

黃埔區:知識城板塊去年兩搖號地上市

廣州中原監控的數據顯示,黃埔區去年成交了17891套一手住宅,而今年該區預計有1.8萬-2萬套新住宅上市,在充足的貨量供應下,該區有望在今年實現1.8萬套的成交。其中,去年新貨不算多的中新廣州知識城板塊(下簡稱“知識城板塊”)有七個住宅項目推出新貨,其中還不乏首次亮相的全新項目,將成為黃埔2022年一手貨量最充足的板塊。

知識城板塊今年的新貨較多 梁棟賢攝

最為值得關注的是,時代德信知識城ZSCN-E2地塊項目(下簡稱“時代德信項目”)、越秀知識城ZSCN-E3地塊項目(下簡稱“越秀項目”)都是2021年首次集中供地時被爭奪數十輪到最高限價和最高配建面積的搖號地塊,兩者的樓面地價都達到2.7萬元/平方米以上,越秀項目更是以27217元/平方米的地價躋身黃埔區宅地成交樓面地價的第二,與第一名僅相差57元/平方米。

兩個樓盤地價高,而且容積率都為1.2,建筑密度低、綠地率高,從目前公共的規劃信息來看,目標都是做高端住宅。

除三棟政府統籌房源外,越秀項目由47棟一梯兩戶的7-9層小高層住宅組成,整個小區可銷售的總貨量只有七八百套,若以750套來估算,套均面積140多平方米。結合該樓盤的容積率、建筑密度和綠地率來看,未來該樓盤將走高端路線。而除兩棟返銷給政府的統籌房源外,時代德信項目由43棟5-7層的小高層住宅組成,也全部是一梯兩戶的板式住宅,這部分住宅貨量約500套,項目定位同樣很高。

知識城龍獅項目地塊編號ZSCN-E1,容積率同樣為1.2,不過這個項目的產品相對多元化一點,樓高8-22層,有一梯兩戶的產品,也有每層四戶的單位。板塊內的全新項目還有知識城·印象星城以及珠光鎮龍東舊改項目,加上貨量不小的凱德中新里和升龍學府上城,知識城板塊今年貨量充足,產品種類多元,值得關注。

番禺區:南站板塊四項目熱鬧上新

位于番禺的廣州南站的供地一直以商業和商務用地為主,一手住宅供應量較少,而2021年年底開盤的越秀星寰TOD,再加上新鴻基南站TOD項目、廣州城投南站項目兩個全新一手樓盤,還有越秀星瀚TOD,四個住宅項目將帶來廣州南站板塊久違的熱鬧。

南站板塊今年有一手住宅推出的幾個項目都較近地鐵站 梁棟賢攝

值得一提的是,這四個項目離地鐵站都不遠。廣州城投南站項目離地鐵2號線和7號線換乘站石壁站只有兩三百米距離,新鴻基南站TOD項目位于廣州南站旁,可算是其上蓋物業,越秀星瀚TOD則是地鐵22號線陳頭崗站上蓋,越秀星寰TOD距離地鐵7號線謝村站A出口約300米,公共交通較為方便。

四個樓盤規模也都不小,新鴻基南站TOD項目和越秀星瀚TOD項目的規模分別是86萬和88萬平方米,最小的廣州城投南站項目也有近15萬平方米,幾個規模不小的項目將可以為未來兩三年的廣州南站帶來不少一手住宅。

產品方面,越秀星寰TOD主力戶型為90-130平方米的三房、四房,在售產品單價3.8萬元/平方米。越秀星瀚TOD則主推85-112平方米的兩房到四房,單價3.6萬元。而新鴻基南站TOD項目、廣州城投南站項目因為項目規模不算小,容積率中等,從這些規劃條件來看,產品當較為多元。

白云區:優質地塊項目或入市 兩大板塊值得關注

2021年共成交了8750宗、同比增長106%的白云區,2022年預計將有17個新樓盤推出。白云湖板塊、北部四鎮片區新盤新貨相對較集中,值得關注。

2022年白云區預計將有17個新樓盤推出 徐煒倫攝

今年內該區新貨主要看點有三類,一類是土拍市場中成交的優質地塊項目,如去年在土拍市場上以102億元總價被粵海置地拿下的白云新城云港城地塊項目有望在今年推出,擬打造成集住宅、商業、總部辦公于一體的大型綜合體。金沙洲被華潤置地高價拿下的“皇冠”地塊,也有望在一季度亮相;一類是大型城市更新項目,如陳田村城市更新項目富力富云山;一類是大社區的新組團,如新世界云耀等。

去年大熱的白云湖板塊將再上新

據廣州中原研究發展部數據統計,白云區2021年成交量同比增長106%。該分析部門表示,該區成交量增長主要得益于白云湖、新市、人和、江高、鐘落潭、同和六大板塊貨量充足,加上區內通勤條件改善,買家比過去更加接受置業白云。

因廣州地鐵8號線北延段的開通以及白云數字科技城的規劃利好,白云湖板塊成為了白云區里的發展強概念區域,品實云湖花城、越秀天悅云湖、保利云湖壹號等盤一直保持著較高的推貨量。據中地行預計,2022年白云湖板塊還將推出3個新樓盤,分別為雍云邸、中建星光城、珠實公交夏茅客運站一期地塊。

其中,雍云邸和中建星光城臨近的地鐵站是廣州地鐵8號線滘心站,雖然直線距離較近,但目前周邊處于施工狀態需要繞行,周邊樓盤有地鐵亭崗站附近的品實云湖花城和越秀天悅云湖,價格為3.9萬元-4.2萬元/平方米;珠實公交夏茅客運站一期地塊為去年土拍市場成交的地塊,扣除配建后成交樓面地價約2.2萬元/平方米,據悉,該地塊擬建8棟高層住宅樓,設計選用戶型為68-110平方米實用小戶型。

金沙洲高端新盤即將亮相

去年白云區金沙洲板塊熱度有所提升。首先是在去年的首輪集中供地中,俯瞰形似“皇冠”的金沙洲地塊被華潤置地以21.28億元的總價競得,成交樓面地價高達42122元/平方米;其次,該地塊附近的越秀天悅金沙于2021年10月底開盤,金沙洲板塊一手住房市場斷貨六年后終迎上新。

目前,越秀天悅金沙主推95-141平方米三房至四房戶型,單價4萬元/平方米起,與該樓盤主打高層產品不一樣的是,金沙洲“皇冠”地塊規劃最高的住宅樓為18層,大多數樓棟為4-6層的低樓層住宅區,據銷售人員透露,該地塊項目未來的產品與面向客群將與周邊項目有明顯的區分。

增城區:新塘板塊TOD優勢明顯 全區新盤數量不少

增城被貼上的“剛需置業天堂”的標簽在2022年依舊適用。一是因為該區在2022年的供應量一樣很充足,二是因為這里的中小戶型產品占比極高。在廣州地鐵21號線、13號線將增城與廣州市中心的通勤時間縮短之后,增城是2022年剛需群體安家的不錯選擇。

全區逾2.5萬套新貨供應

新塘新盤多

和前兩年一手住宅新貨集中在新塘、朱村、中新等三四個板塊情況有所不同,2022年內,增城的新塘、朱村、中新、永和、荔城和石灘等六個板塊都會有較多新貨上市,可謂遍地開花。廣州中原研究發展部預計,今年增城可售新貨將超過2.5萬套,是全市十一區內供應最多的區域。

2022年新塘板塊多盤可售 陳玉霞攝

逾2.5萬套的純新貨供應量只能說是增城的正常水平,加上已獲得預售證的可售產品,增城供應量充足。畢竟,2021年內,增城一手住宅網簽量也達約2.8萬套。

增城的新產品依然以剛需群體為主,在地鐵沿線的朱村、中新板塊,云境風華、廣鋁四方天地、格林水岸、蘭亭世家等項目都有較多90平方米以下的兩房三房產品;圍繞新塘TOD開發的新塘板塊,2022年新盤數量會比2021年增加,也會有較多100平方米左右的兩房三房可選。

配套優勢明顯

新塘整體價位最高

增城作為“剛需置業天堂”的理由之一,是樓價平穩。

從克爾瑞廣州的統計數據看,該區2021年整體均價約2萬元/平方米,且每個月的均價變化不大,成交價最高的月份為2021年8月份,均價為21841萬元/平方米,最低的一個月在4月,為20248元/平方米。但細化到板塊看,各板塊的價差比較明顯。據統計,2021年新塘板塊的整體均價最高,為24892元/平方米,但石灘板塊均價則是15974元/平方米。業內分析認為,新塘板塊不論是生活配套還是發展規劃方面,優勢都較為明顯,該板塊的客源不僅有增城當地買家,更有不少廣州市區買家,其中緊鄰新塘南站的新世界廣匯尊府,均價達35625元/平方米,依然成為暢銷盤。

預計在2022年,增城整體均價仍將保持穩定,新塘板塊的均價預計仍是區域內最高??蛇x項目包括有越秀星耀TOD、廣州城投禧閱盛匯、曉風云著及路勁、遠洋地產等在該板塊的新建樓盤,主力戶型從70-125平方米不等。


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