警惕“使用權公寓”,白云區金沙洲這個地鐵盤有風險

來源:金羊網 作者:徐煒倫 發表時間:2022-02-21 11:08
金羊網  作者:徐煒倫  2022-02-21
律師表示所謂“使用權買賣”實際上是租賃行為

文、圖/羊城晚報全媒體記者 徐煒倫(署名除外)

近日,白云區金沙洲一個商業項目被官方點名。據廣州市白云區住房建設和交通局發布的《關于租賃“金沙洲一號商業樓”的風險提示》(以下簡稱《風險提示》),“金沙洲一號商業樓”(項目公司自命名為濱江壹號)土地權屬人為廣州市白云區金沙街沙鳳經濟聯合社(以下簡稱沙鳳村)。廣州利都投資有限公司(后更名為廣州市盈升泰商業管理有限公司)承租獲得該土地開發運營權,后與廣州昊天置業有限公司簽訂《合作協議》共同運營管理。

《風險提示》顯示,該項目規劃設計無獨立雙層結構內容,土地和后期建成的物業權屬人為沙鳳村,合作期滿后將歸還沙鳳村。目前,該項目還處于基坑施工階段,未取得竣工驗收手續。

《風險提示》部分內容(官網截圖)

簡單來說,“金沙洲一號商業樓”項目的開發運營商并不是土地權屬人,而“購房者”在這里花錢“購買”的公寓實質上只是向土地承租方(即目前的開發運營商)支付租金獲得使用權,該項目的公寓是妥妥的“使用權公寓”。

項目還處于基坑施工階段

實地探訪:
項目位置優、價格誘人,但無獨立房產證

為什么金沙濱江壹號會備受“購房者”關注?羊城晚報全媒體記者前往該項目了解到,該項目交通便利,位于金沙洲路以北,環洲二路以南,彩濱中路西側,為地鐵上蓋項目,緊鄰地鐵6號線沙貝站B出口,據銷售人員介紹,該項目公寓樓棟距離江邊60-100米,也是可望江項目,目前該項目推出33-100㎡的復式公寓產品,總價55萬元起(均價1.6萬-1.9萬元/平方米)。

項目位置不錯但無獨立房產證

與周邊其他的項目對比來看,廣州城投·保利金沙大都匯公寓均價約2.2萬元/平方米,而周邊二手住宅單價為2.8萬-4.8萬元不等,金沙洲目前的一手住宅項目單價則要4萬元以上,可見該項目價格較為誘人。上述銷售人員還表示:“該項目使用權為30年,承租人沒有獨立房產證,但合同都是有法律效應的?!?/p>

該項目產品之所以便宜,還與其實質為租賃使用有關?!讹L險提示》提到,廣州昊天置業有限公司對外簽訂物業使用權轉讓合同的行為實質為租賃行為?!睹穹ǖ洹返谄甙倭阄鍡l規定,“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效?!毙柚斏骱炗喿馄诔^20年的租賃合同,超過法定年限的相關權益將不受法律保護,其他提醒還包括無法按時交付的風險、慎防“長收短付”風險、注意識別“租金貸”“現金貸”、核查租賃用途是否與產權證一致等。

律師提醒:
注意租賃的支付方式,避免“錢房兩空”情況出現

記者了解到,為有效緩解房屋租賃壓力,近些年來,國家大力推進集體建設用地建設租賃住房項目,廣州作為第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市,出現了白云區鐘落潭長腰嶺村地塊等試點項目。

據廣州市白云區住房建設和交通局的發布記錄,近兩年類似的風險提示并不少,如《關于租賃“吉利·學府名城”的風險提示》《關于租賃“派特斯小鎮”的風險提示》等。

既然是官方支持的方向,為何還要多次發布風險提示呢?

羊城晚報全媒體記者咨詢了北京金訴律師事務所主任王玉臣,王玉臣律師表示,首先要區分好房屋所有權和使用權,前者包括占有、使用、收益、處分四大基本權利,使用權只是屬于其中一種,“使用權公寓”實際上是不能買賣的,并不能通過買賣取得所有權,與正常的房屋買賣有本質的區別。其次,這種所謂“使用權買賣”實際上是租賃行為,而租賃的最長保護期限是20年,超過20年的部分,約定時間再久遠也是無效的,對雙方沒有任何約束力。

《關于租賃“金沙洲一號商業樓”的風險提示》顯示,土地承租方按季度支付租金獲得該土地40年(2014年10月1日——2054年8月31日)的開發運營權;慎防“長收短付”風險。

對此,王玉臣律師提醒:“租賃該公寓的市民務必要注意租賃的支付方式,是按月支付、按年支付還是一次性支付。這類公寓的出租方往往不是房屋的產權人,而只是運營方,如果承租人一次性支付過多租金,將來運營方跑路或爆雷,很容易錢房兩空,這些年類似的糾紛早已屢見不鮮?!?/p>

王玉臣律師表示,即使是租賃也需要注意,承租的房屋是否屬于可以用于承租的房屋,是否具有完備的規劃手續、竣工手續,產權是否明晰等。比如沒有取得規劃許可的房屋是不能對外出租使用的,相關的租賃合同也是無效的。所以,在承租前對房屋的基本手續要進行審查,尤其是建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和規劃驗收通過文件等。

樓盤接待處公示的相關聲明和文件

“租賃時還要關注合同條款的具體約定,確認合同是否和宣傳承諾一致,如果不一致,未來一出現糾紛,是要以合同為準的。承諾得再好,不能寫入合同也是白搭?!蓖跤癯悸蓭煴硎?,同時務必要關注此類房屋的真正規劃用途,是工業還是商業、辦公、居住或農用等等,“現實生活中,不乏一些非居住用地建成的房屋打著公寓名義出租使用,這種做法實際上是違法的?!蓖跤癯悸蓭熣f:“建議最好還是不要‘購置’這類公寓,更不要輕易選擇租金貸等方式‘購置’?!?nbsp;

編輯:鄧偉東
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